2020年中级经济师考试时间已经确定：10月31日、11月1日。预计考试报名会在7-8月份进行，想要报名的考生可以根据考试大纲学习了。来学小编整理了2020年中级经济师《房地产》考试强化练习题希望能帮助考生更好的打好基础。

　　一、单项选择题

　　1、从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，(　)与投资风险正相关。

　　A、报酬率

　　B、流动性

　　C、无风险报酬率

　　D、安全利率

　　2、某企业开发某土地，土地重新取得成本为2000元/m2，正常开发成本为2500元/m2，管理费用为前两项的4%，投资利息占前两项(称为直接成本)的5%，销售费用为200元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为(　)元/m2。

　　A、4215

　　B、5215

　　C、5341

　　D、5375

　　3、在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为(　)。

　　A、旧的房地价值=房地历史价格-建筑物折旧

　　B、旧的房地价值=房地公允价格-建筑物折旧

　　C、旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧

　　D、旧的房地价值=房地账面价格-建筑物折旧

　　4、某房地产在2017年3月的价格为20000元/m2，现要调整为2017年9月的价格。已知该类房地产2017年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2017年9月的价格为(　)元/m2。

　　A、26560.8

　　B、28050.9

　　C、27000.1

　　D、29170.7

　　5、某宗可比实例房地产2017年1月30日的价格为1000美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2017年1月30日为1美元=6.48元人民币，2017年9月30日为1美元=6.45元人民币，则将该可比实例调整为2017年9月30日的价格约为(　)元人民币/m2。

　　A、6485.00

　　B、6026.40

　　C、6626.21

　　D、6097.53

　　6、某一住房的套内建筑面积单价2400元/m2，套内建筑面积为120m2，使用面积单价为3000元/m2，则该住房的使用面积为(　)m2。

　　A、90

　　B、96

　　C、100

　　D、105

　　7、以下不属于房地产估价原则的是(　)。

　　A、替代原则

　　B、独立、客观、公正原则

　　C、合法原则

　　D、科学原则

　　8、房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循房地产市场价值评估的原则外，还应遵循(　)。

　　A、独立、客观、公正原则

　　B、价值时点原则

　　C、替代原则

　　D、谨慎原则

　　9、建筑物因房地产市场不景气而造成的价值损失，属于(　)。

　　A、功能折旧

　　B、经济折旧

　　C、物质折旧

　　D、快速折旧

　　10、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的(　)。

　　A、物质折旧

　　B、功能折旧

　　C、外部性折旧

　　D、经济折旧

　　11、建筑物的剩余经济寿命等于其经济寿命减去(　)。

　　A、自然寿命

　　B、有效年龄

　　C、使用年限

　　D、实际年龄

　　12、求取估价对象价值的计算公式为(　)。

　　A、估价对象价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

　　B、估价对象价值=可比实例成交价格÷交易情况修正系数÷市场状况调整系数÷房地产状况调整系数

　　C、估价对象价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数÷市场状况调整系数×房地产状况调整系数

　　D、估价对象价值=可比实例成交价格÷交易情况修正系数×市场状况调整系数÷房地产状况调整系数

　　13、以下房地产可以使用收益法估算其价值的是(　)。

　　A、游乐场

　　B、行政办公楼

　　C、学校

　　D、公园

　　14、(　)是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必要的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出及应获得的正常利润。

　　A、重新估算价格

　　B、重新构建价格

　　C、重新计量价格

　　D、重新评估价格

　　15、一般情况下，运用比较法时要求选择(　)可比实例。

　　A、1～3宗

　　B、3～10宗

　　C、10～15宗

　　D、15～20宗

　　16、求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值或价格，这种方法是(　)。

　　A、市场法

　　B、收益法

　　C、成本法

　　D、假设开发法

　　17、学校、医院、图书馆、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用(　)估价。

　　A、成本法

　　B、假设法

　　C、预测法

　　D、收益法

　　18、便于委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体的了解，易于找到感兴趣的内容，这是指房地产估价报告的(　)部分。

　　A、估价师声明

　　B、致估价委托人函

　　C、估价结果报告

　　D、目录

　　19、房地产估价的详细测算过程一般可从(　)中找到。

　　A、致估价委托人函

　　B、注册房地产估价师声明

　　C、估价结果报告

　　D、估价技术报告

　　20、为在建工程、待开发土地等房地产项目的潜力估价时，一般采用的方法是(　)。

　　A、收益法

　　B、成本法

　　C、假设开发法

　　D、投资法

　　21、基于租赁收入测算净收益的基本公式为(　)。

　　A、净收益=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用

　　B、净收益=有效毛收入-成本费用

　　C、净收益=潜在毛收入-运营费用

　　D、净收益=有效毛收入-空置和收租损失+其他收入-成本费用

　　22、某房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、80

　　B、90

　　C、100

　　D、110

　　23、下列收益法估价行为中，会导致测算出的房地产价值偏高的是(　)。

　　A、空置率估计偏高

　　B、租金增长率估计保守

　　C、报酬率取值偏低

　　D、收益期限设定较短

　　24、假设开发法中的开发经营期的起点是(　)的时间。

　　A、取得估价对象

　　B、房屋开始施工

　　C、开始租售开发完成后的房地产

　　D、土地开始开发

　　二、多项选择题

　　1、求取报酬率的基本方法有(　)。

　　A、单位比较法

　　B、累加法

　　C、指数调整法

　　D、年限法

　　E、市场提取法

　　2、在房地产估价的比较法中，建立比较基础的工作包括(　)。

　　A、统一房地产范围

　　B、统一成交日期

　　C、统一付款方式

　　D、统一价格水平

　　E、统一价格单位

　　3、在房地产估价中，房地产最高最佳利用应同时满足的条件有(　)。

　　A、法律上允许

　　B、建筑高度最高

　　C、建筑设备最先进

　　D、技术上可能

　　E、财务上可行

　　4、在建筑物折旧中，对物质折旧的理解正确的有(　)。

　　A、自然经过的老化

　　B、正常使用的磨损

　　C、意外破坏的损毁

　　D、人为故意的破坏损毁

　　E、延迟维修的损坏残存

　　5、对近几年建成的一幢写字楼进行估价，适用的估价方法有(　)。

　　A、比较法

　　B、成本法

　　C、收益法

　　D、假设开发法

　　E、基准地价修正法

　　6、建筑物的重新购建价格具体的求取方法有(　)。

　　A、收益调节法

　　B、单位比较法

　　C、分部分项法

　　D、工料测量法

　　E、指数调整法

　　7、运用比较法估价，选取的可比实例应符合(　)。

　　A、可比实例房地产应是估价对象的类似房地产

　　B、可比实例的成交日期可以是任何时间

　　C、可比实例的交易类型应与估价目的吻合

　　D、可比实例的成交价格应为正常价格

　　E、可比实例的成交价格可修正为正常价格

　　8、运用成本法估价的步骤一般分为(　)。

　　A、收集房地产价格构成等资料

　　B、测算重新购建价格

　　C、求取市场同类型房地产平均价格

　　D、测算建筑物折旧

　　E、求取积算价格

　　9、以下关于房地产估价报告的表述，说法正确的有(　)。

　　A、房地产估价报告按照格式，分为叙述式报告和表格式报告

　　B、成套住宅抵押估价报告可以采用表格式报告

　　C、致估价委托人函中的落款日期即为估价报告出具日期

　　D、房地产估价报告一般应采取电子邮件形式

　　E、房地产估价报告由目录、估价过程报告、估价结果报告等八部分组成

　　10、对写字楼在建工程进行估价，适用的估价方法有(　)。

　　A、市场法

　　B、成本法

　　C、收益法

　　D、假设开发法

　　E、基准地价修正法

　　11、下列关于开发经营期的说法正确的是(　)。

　　A、开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期

　　B、开发经营期的终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期

　　C、开发经营期可分为开发期和经营期

　　D、开发期的起点是动工开发(开工)的日期

　　E、开发期的终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期

　　12、假设开发法分为现金流量折现法和传统方法，这两种方法的区别主要有(　)。

　　A、考虑收支时间角度的不同

　　B、计算对象的不同

　　C、对各项数值的测算不同

　　D、开发利润的显示方式不同

　　E、计算的过程复杂程度不同

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查报酬率的求取。从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险成正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。

　　【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查成本法计算新开发土地价值。题中已知直接成本为包括土地取得成本和土地开发成本之和。开发利润=(土地取得成本+开发成本)×直接成本利润率=(2000+2500)×6%=270(元/m2)。新开发土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润=2000+2500+(2000+2500)×4%+(2000+2500)×5%+200+270=3000(元/m2)。

　　【该题针对“成本法的基本公式”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查成本法的基本公式。在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧。

　　【该题针对“成本法的基本公式”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查对可比实例成交价格进行处理。2017年9月价格=3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数=20000×94.8%×96.6%×105.1%×109.3%×112.7%×118.3%=28050.9(元/m2)。注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月的指数。

　　【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查对可比实例成交价格进行处理。在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。1000×(1-0.7%)8×6.45=6097.53(元/平方米)。

　　【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查对可比实例成交价格进行处理。根据公式：套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价×使用面积÷套内建筑面积，可求得使用面积=2400×120÷3000=96(m2)。

　　【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查房地产估价的原则。评估房地产的市场价值，应遵循以下原则：(1)独立、客观、公正原则;(2)合法原则;(3)价值时点原则;(4)替代原则;(5)最高最佳利用原则。

　　【该题针对“房地产估价概述”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查房地产估价的原则。房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循房地产市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。

　　【该题针对“房地产估价概述”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查建筑物折旧的求取。经济折旧也称为外部折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。

　　【该题针对“建筑物折旧的求取”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查建筑物折旧的求取。物质折旧也称为有形损耗，是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。物质折旧包括四个方面：自然经过的老化，正常使用的磨损，意外破坏的损毁，延迟维修的损坏残存。其中，自然经过的老化主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的，例如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈等。

　　【该题针对“建筑物折旧的求取”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查建筑物折旧的求取。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄以后的寿命。

　　【该题针对“建筑物折旧的求取”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查求取估价对象价值。估价对象价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。

　　【该题针对“求取估价对象价值”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查收益法的适用范围。收益法适用于评估收益性房地产——有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，如商品住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。

　　【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】

　　14、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查房地产重新构建价格的求取。重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必要的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出及应获得的正常利润。

　　【该题针对“重新购建价格的求取”知识点进行考核】

　　15、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查比较法选取可比实例。可能收集到的交易实例较多，但针对具体的估价对象及估价目的和价值时点，其中某些交易实例可能不适用，因此需要从中选取3～10个符合一定条件的交易实例作为可比实例。

　　【该题针对“比较法概述、收集交易实例、选取可比实例”知识点进行考核】

　　16、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查成本法的概念。成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值或价格的方法。

　　【该题针对“成本法概述”知识点进行考核】

　　17、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查成本法的适用对象。对于那些很少发生交易而限制了比较法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。

　　【该题针对“成本法概述”知识点进行考核】

　　18、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查房地产估价报告的目录。目录通常是按照前后次序列出估价报告各个组成部分的名称及其对应的页码，便于委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体的了解，易于找到感兴趣内容的部分。

　　【该题针对“房地产估价报告”知识点进行考核】

　　19、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查房地产估价报告。房地产估价技术报告一般包括以下内容：(1)估价对象分析(包括最高最佳利用分析);(2)市场背景分析(即估价对象子市场分析);(3)估价方法选用分析;(4)估价的详细测算过程;(5)估价结果及其确定理由。

　　【该题针对“房地产估价报告”知识点进行考核】

　　20、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查假设开发法的适用范围。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如可供开发建设的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧的房地产。

　　【该题针对“假设开发法概述、基本公式”知识点进行考核】

　　21、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查净收益的计算。基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用，所以选择B。

　　【该题针对“净收益的求取”知识点进行考核】

　　22、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查收益法的计算公式。V=A/Y=8/8%=100(万元)。

　　【该题针对“收益法的计算公式”知识点进行考核】

　　23、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查收益法的计算公式。收益法的一般公式为：V=A1/(1+Y)+A2/(1+Y)2+……An/(1+Y)n。当报酬率Y偏低时，会导致测算出的房地产价值偏高。

　　【该题针对“收益法的计算公式”知识点进行考核】

　　24、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查开发经营期的起点。假设开发法中的开发经营期的起点是取得估价对象的日期，即估价时点。

　　【该题针对“现金流量折现法和传统方法、假设开发法计算中各项的求取”知识点进行考核】

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 BE

　　【答案解析】 本题考查求取报酬率的方法。求取报酬率的基本方法有两种——累加法和市场提取法。

　　【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】 本题考查比较法。在房地产估价的比较法中，建立比较基础一般要做以下工作：(1)统一房地产范围;(2)统一付款方式;(3)统一价格单位。

　　【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】 本题考查房地产估价的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。

　　【该题针对“房地产估价概述”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查建筑物折旧的求取。可以从以下四个方面来进一步认识和把握物质折旧：(1)自然经过的老化;(2)正常使用的磨损;(3)意外破坏的损毁;(4)延迟维修的损坏残存。

　　【该题针对“建筑物折旧的求取”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查房地产的估价方法。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，基准地价修正法(新教材不要求掌握，这里只作为干扰项)适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地，所以排除DE。

　　【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】 本题考查房地产重新构建价格的求取。建筑物的重新购建价格可以采用比较法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门、机构公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。具体的求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

　　【该题针对“重新购建价格的求取”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查比较法选取可比实例。选取的可比实例应符合以下要求：(1)可比实例房地产应是估价对象的类似房地产;(2)可比实例的交易类型应与估价目的吻合;(3)可比实例的成交日期应尽量接近价值时点;(4)可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。

　　【该题针对“比较法概述、收集交易实例、选取可比实例”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】 本题考查成本法概述。运用成本法估价一般分为以下四个步骤：(1)收集房地产价格构成等资料;(2)测算重新购建价格;(3)测算建筑物折旧;(4)求取积算价格。

　　【该题针对“成本法概述”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查房地产估价报告。房地产估价报告一般应采取书面形式。房地产估价报告通常由八大部分组成：(1)封面;(2)目录;(3)致估价委托人函;(4)估价师声明;(5)估价假设和限制条件;(6)估价结果报告;(7)估价技术报告;(8)附件。

　　【该题针对“房地产估价报告”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 BD

　　【答案解析】 本题考查房地产的估价方法。在建工程的评价，可以采用成本法和假设开发法。

　　【该题针对“假设开发法概述、基本公式”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查房地产估价假设开发法。开发期也可称为开发建设期或建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。

　　【该题针对“现金流量折现法和传统方法、假设开发法计算中各项的求取”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 本题考查假设开发法两种方法的区别。现金流量折现法和传统方法的区别主要有：(1)对各项数值的测算不同;(2)考虑收支时间角度的不同;(3)开发利润的显示方式不同。

　　【该题针对“现金流量折现法和传统方法、假设开发法计算中各项的求取”知识点进行考核】