2020年中级经济师考试时间已经确定，为2020年10月31日、11月1日。考生可根据自身情况进行复习。

       一、单项选择题

　　1.店铺内柜台的摆放体现的是(　　)。

　　A.微位置

　　B.小位置

　　C.方位

　　D.朝向

　　答案：A

　　【解析】区位可以用不同的距离尺度表述。根据尺度的大小，大体有大位置、小位置、地址和微位置四个层次。其中，微位置仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放、房门的开设、厨房的位置等。美国埃斯德·劳德经过一周的观察，发现 90%的女士走进商店后习惯先向右看，因此建议把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女性顾客的注意力。这说明柜台位置对销售的影响，是典型的微位置研究。

　　2.房地产市场价格变动与房地产市场(　　)正相关。

　　A.供给

　　B.需求

　　C.成交量

　　D.空置率

　　答案：A

　　【解析】决定房地产供给量的因素之一是该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多;相反，房地产开发企业愿意开发的数量就会越少。供给量与价格正相关的这种关系，被称为供给规律。用房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系，就是一条向右上方倾斜的供给曲线。

　　3.级差地租Ⅰ是等量资本和等量劳动(　　)的转化形态。

　　A.在同一块土地上连续投入产生的每次级差超额利润

　　B.投在等面积不同土地上产生的级差超额利润

　　C.投在不同面积的土地上产生的级差超额利润

　　D.投在不等面积不同土地上产生的全部利润差额

　　答案：B

　　【解析】级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。马克思把级差地租分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。其中，级差地租Ⅰ是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

　　4.将城市分为棋盘形城市、放射形城市和不规则形城市，是按(　　)划分的。

　　A.城市用地结构

　　B.城市道路格局

　　C.城市商业格局

　　D.城市地形地貌

　　答案：B

　　【解析】城市的分类包括：①按城市人口规模，将城市分为超大城市、特大城市、大城市、中等城市和小城市。②按城市行政等级，将城市分为直辖市、地级市、县级市和建制镇。③按城市职能，将城市分为具有综合职能的城市和以某种职能为主的城市。④按城市地理位置，可将城市分为南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市，边境城市和内地城市等。⑤按城市地形地貌，可将城市分为平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市等。⑥按城市平面几何形状，可将城市分为块状城市、带状城市、星状城市等。⑦按城市内部结构，可将城市分为单中心城市和多中心城市。⑧按城市道路格局，可将城市分为棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市等。

　　5.大量乡村人口向城市迁移，城市人口规模不断扩大，城市发展处于(　　)阶段。

　　A.绝对集中

　　B.过度集中

　　C.相对集中

　　D.相对分散

　　答案：A

　　【解析】城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变阶段包括：①绝对集中阶段，指在工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高的时期。②相对集中阶段，指随着工业化进入成熟期，城市化处于高速发展的阶段，人口不仅继续向城市集中，也开始向郊区扩展，但市区人口增长速度高于郊区人口增长速度，仍然是向中心集聚的过程。③相对分散阶段，指进入后工业化的初期，城市化增长模式发生了重要变化，城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，郊区人口增长速度超过了市区人口增长速度，出现了郊区化的前兆。④绝对分散阶段，指进入后工业化的成熟期，第三产业在城市经济结构中占据主导地位，人口流动的主要方向发生逆转，开始由市区向郊区迁移，导致郊区人口上升，市区人口绝对数量下降，出现负增长，城市发展进入郊区化以至逆城市化时期。

　　6.国家征用房屋取得的是该房屋的(　　)。

　　A.所有权

　　B.使用权

　　C.处分权

　　D.收益权

　　答案：B

　　【解析】房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的房地产的行为。征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应返还被征用人。

　　7.国有土地上房屋征收补偿协议由(　　)和被征收人签订。

　　A.房屋征收部门

　　B.房屋征收实施单位

　　C.房屋征收主体

　　D.房地产评估机构

　　答案：A

　　【解析】为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应对被征收房屋所有权人给予公平补偿。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　8.国有土地上房屋征收补偿费用足额到位的时间应是(　　)。

　　A.做出房屋征收决定前

　　B.实施房屋征收前

　　C.被征收房屋价值评估后

　　D.签订补偿协议后

　　答案：A

　　【解析】《房屋征收条例》对做出房屋征收决定设置了三个前置条件，包括：①确需征收房屋的各项建设活动，应符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应广泛征求社会公众意见，经过科学论证。②市、县级人民政府做出房屋征收决定前，应按照有关规定进行社会稳定风险评估。③做出房屋征收决定前，征收补偿费用应足额到位、专户存储、专款专用。

　　9.房屋被征收人对房地产评估机构复核的评估结果有异议的，可以向(　　)申请鉴定。

　　A.房屋征收部门

　　B.另一家房地产评估机构

　　C.房屋征收指导部门

　　D.房地产价格评估专家委员会

　　答案：D

　　【解析】房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　10.集体建设用地不包括(　　)。

　　A.农民宅基地

　　B.乡镇企业用地

　　C.蔬菜大棚用地

　　D.乡村公益事业用地

　　答案：C

　　【解析】按建设用地所有权性质，建设用地分为国有建设用地和集体建设用地。国有建设用地是指国有土地中的建设用地;集体建设用地是指集体土地中的建设用地，包括农民宅基地、乡镇企业用地、乡(镇)村公共设施和公益事业用地等。C 项属于耕地。

　　11.下列建设项目用地中，土地使用权年限低于 50 年的是(　　)。

　　A.商品住房用地

　　B.购物中心用地

　　C.图书馆用地

　　D.体育馆用地

　　答案：B

　　【解析】国务院规定的建设用地使用权出让的最高年限，按照土地的不同用途，分别为：①居住用地 70 年;②工业用地 50 年;②教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年;④商业、旅游、娱乐用地 40 年;⑤综合或者其他用地 50 年。B 项，购物中心用地属于商业用地，其使用权年限为 40 年。

　　【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

　　12.国有建设用地使用权的出让人是(　　)。

　　A.市、县人民政府

　　B.市、县人民政府土地管理部门

　　C.市、县土地储备中心

　　D.土地一级开发机构

　　答案：B

　　【解析】国有建设用地使用权出让合同简称建设用地使用权出让合同或出让合同，是指国有建设用地使用权出让人和受让人之间就出让国有建设用地使用权及如何行使建设用地使用权等问题所达成的明确相互间权利和义务关系的协议。国有建设用地出让合同的特征包括：①出让合同是在出让人和受让人双方当事人之间设立、变更关于建设用地使用权权利和义务法律关系的协议;②出让合同中的出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门;③出让合同的受让人一般为境内外公司、其他组织和个人等，成片出让合同中的受让人必须是在中国注册的外商投资开发企业;④出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作用。

　　13.国有建设用地使用权协议出让的最低价不得低于地块所在级别基准地价的(　　)。

　　A.40%

　　B.50%

　　C.70%

　　D.80%

　　答案：C

　　【解析】《协议出让国有土地使用权规定》要求，协议出让最低价依据以下标准拟定：①协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和;②有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的 70%。

　　14.关于建设用地使用权赠与的说法，错误的是(　　)。

　　A.建设用地使用权赠与是一种无偿行为

　　B.建设用地使用权赠与双方应签订赠与合同

　　C.建设用地使用权赠与需要双方达成共识

　　D.建设用地使用权赠与不改变建设用地使用权人

　　答案：D

　　【解析】建设用地使用权赠与是指赠与人愿意把自己的建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠与合同的行为。建设用地使用权的赠与是一种无偿行为，受赠人可以无偿获得建设用地使用权而不需要付出任何代价，此点与出售和互换不同。赠与合同的成立，需要双方达成共识，即不仅需要赠与人愿意赠与，而且还要受赠人愿意接受。

　　15.下列建设用地使用权交易方式中，建设用地使用权人不改变的是(　　)。

　　A.出让

　　B.转让

　　C.出租

　　D.互换

　　答案：C

　　【解析】建设用地使用权转让是对一定期限内的建设用地使用权的买断。在建设用地使用权转让之后，土地使用权人发生改变，原土地使用者享有的土地使用权灭失。而土地出租并不发生土地使用权人的改变，出租人的土地使用权并没有消灭。在建设用地使用权转让时，地上建筑物及附着物的所有权也一并发生转移。而建设用地使用权出租时，仅仅是将地上建筑物及附着物的使用权出租给土地承租人，地上建筑物及附着物的所有权并不发生改变。

　　16.按搜集信息方式的不同，房地产市场调研的类型可分为(　　)。

　　A.定期调研和经常性调研

　　B.宏观市场调研和微观市场调研

　　C.委托调研和自行调研

　　D.方案调研和实地调研

　　答案：D

　　【解析】房地产市场调研的分类包括：①按市场调研对象包括的范围不同，可分为全面调研和非全面调研;②按市场调研深度的不同，可分为探测性调研、描述性调研、因果性调研和预测性调研;③按市场调研登记时间的连续性不同，可分为一次性调研、定期调研和经常性调研;④按搜集信息方式的不同，可分为文案调研和实地调研;⑤按市场调研角度的不同，可分为宏观市场调研和微观市场调研;⑥按市场调研主体的不同，可分为委托调研和自行调研等。

　　17.下列房地产市场调研工作内容中，属于调研准备阶段工作的是(　　)。

　　A.收集文献资料信息

　　B.设计市场调研方案

　　C.撰写市场调研报告

　　D.统计分析资料数据

　　答案：B

　　【解析】房地产市场调研准备阶段的工作有设计市场调研方案和组建市场调研人员队伍。准备阶段的工作在市场调研中很重要，既是整个调研工作的起点，又是对整个调研工作的决策、设计和筹划，是市场调研工作能否取得成功的关键阶段。

　　18.房屋施工面积和新竣工量指标通常用来反映房地产市场的(　　)状况。

　　A.需求

　　B.交易

　　C.供给

　　D.营销

　　答案：C

　　【解析】在市场调研中涉及的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。

　　19.按被观察对象是否受控制，房地产市场调研的观察法可分为(　　)。

　　A.结构式观察和非结构式观察

　　B.参与观察与非参与观察

　　C.实验观察与自然观察

　　D.直接观察和间接观察

　　答案：C

　　【解析】房地产市场调研中的观察法是指调研人员在调研现场对感兴趣的人、事物以及事件现象等进行观察、记录以获取信息的调研方法。按照不同的分类原则，可以把观察法分为不同的类型，主要有：①根据观察程序的不同，可分为结构式观察和非结构式观察;②按被观察对象是否受控制，可分为实验观察和自然观察;③按调研人员是否参与被观察者的活动，可分为非参与观察和参与观察。

　　20.按是否提供问题的备选答案，调查问卷中的问题类型可分为(　　)。

　　A.封闭式问题和开放式问题

　　B.背景性问题和实质性问题

　　C.系列性问题和非系列性问题

　　D.必答性问题和选答性问题

　　答案：A

　　【解析】问卷中的问题类型，按照不同的分类原则可以进行不同的划分，常用的类型划分为：①按问题是否提供备选答案，分为封闭式问题和开放式问题;②按问题在问卷中所起作用的不同，分为过滤性问题、背景性问题和实质性问题;③按问题之间是否存在逻辑联系，分为系列性问题和非系列性问题。

　　21.对投资者来说，出售型房地产开发投资属于(　　)投资。

　　A.长期

　　B.短期

　　C.间接

　　D.固定资产

　　答案：B

　　【解析】房地产开发投资者对开发的房地产产品，主要有两种经营方式：①销售所开发的房地产产品，通过销售收回投资，获取房地产开发利润。这种经营方式下的房地产开发投资属于短期投资，并可称为出售型房地产开发投资。②出租或自己经营所开发的房地产产品，通过取得租金或经营利润获取长期收益，逐渐收回投资。这种经营方式下的房地产开发投资属于长期投资，并可称为经营型房地产开发投资。

　　22.把房地产市场分为一线、二线、三线等城市房地产市场，是对房地产投资(　　)的一种认识。

　　A.变现复杂性

　　B.价值附加性

　　C.预期不确定性

　　D.区域差异性

　　答案：D

　　【解析】房地产投资的特点包括：①投资选择的多样性;②投资变现的复杂性;③投资价值的附加性;④投资区域的差异性;⑤投资收益的个别性;⑥投资过程的综合性;⑦投资预期的不确定性;⑧投资决策的专业性。其中，投资区域的差异性表现在：由于房地产市场地域性较强且地区社会经济发展不平衡，使得在同一时期内不同地区的经济发展水平、人们的收入水平和购买力、人口增长和空间分布情况、城市化水平以及房地产市场成熟程度和发展潜力等都存在着差异，并由此导致房地产投资的区域差异性。人们通常把房地产市场分为一线城市、二线城市、三线城市、四线城市等，这实际上是对房地产投资市场区域差异性的一种认识。在同一座城市中，房地产投资在不同的地段之间也存在着明显的差异。

　　23.从投资者的角度看，资金的时间价值表现为资金具有(　　)。

　　A.增值特性

　　B.贬值特性

　　C.消费价值

　　D.保值效用

　　答案：A

　　【解析】资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值。从投资者的角度看，资金的时间价值表现为资金具有增值特性;从消费者的角度看，资金的时间价值是对放弃即期消费带来的损失所做的必要补偿，这是因为资金用于投资后则不能用于即期消费。

　　【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

　　24.李某向银行申请了总额为 80 万元、年利率 5.4%、期限 10 年、按月等额还本付息的住房抵押贷款。李某的月还款额是(　　)元。

　　A.6697

　　B.7027

　　C.8643

　　D.10267

　　答案：C

　　【解析】根据等额分付资本回收公式，李某的月还款额为：式中，A 为年金，即本题中还本付息额;P 为现值，即本题中申请贷款总额;i 为计息期利率，即本题中月利率(或年实际利率);n 为计息周期。

　　25.房地产项目投资现金流量表的现金流出中不包括(　　)。

　　A.开发建设投资

　　B.经营成本

　　C.借款还本付息

　　D.经营税金

　　答案：C

　　【解析】房地产项目投资现金流量表的现金流出包括：①开发建设投资;②房地产置业投资;③经营成本;④运营费用;⑤经营税金及附加。

　　【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

　　26.在计算房地产投资项目的财务净现值时，基准收益率的确定一般以行业的(　　)为基础。

　　A.最低收益率

　　B.平均收益率

　　C.最高收益率

　　D.内部收益率

　　答案：B

　　【解析】基准收益率也称基准折现率，是企业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的收益水平。基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀及资金限制等影响因素。

　　27.下列不确定性分析类型中，不能用于国民经济效益分析的是(　　)。

　　A.单因素敏感性分析

　　B.多因素敏感性分析

　　C.风险分析

　　D.盈亏平衡分析

　　答案：D

　　【解析】房地产投资项目不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。

　　28.从房地产投资项目不同方案之间的关系来看，混合方案属于(　　)方案类型。

　　A.现金流相关

　　B.独立

　　C.相互关系

　　D.互斥

　　答案：C

　　【解析】房地产投资项目方案类型包括：①独立型方案是指方案之间互不干扰，即一个方案的执行不影响另一方案的执行，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止。独立型方案的更严格定义是：若方案间加法法则成立，则这些方案是彼此独立的。②互斥型方案是指在若干备选方案中，选择其中一个方案，则其他方案就必然被排斥的一组方案，因此，方案之间具有排他性。③相互关系型方案是指方案之间存在一定关联性，根据方案间相互关系的不同，可分为混合型方案、互补型方案和现金流量相关型方案。混合方型案是指上述独立型方案与互斥型方案的混合组合。

　　29.房地产开发项目前期策划中，分析“为谁建”的主要任务是对项目进行客观准确的(　　)。

　　A.价格定位

　　B.产品定位

　　C.项目定位

　　D.客户定位

　　答案：D

　　【解析】房地产开发项目前期策划过程中，“为谁建”是指通过市场分析尤其是对市场需求的分析，确定项目的目标市场和客户群体，即对项目进行客户定位。客观准确的客户定位是项目达到预期目标的基础，因为一个具体的房地产开发项目只有在明确了它的客户群体后，项目的规划设计、功能组合、配套设施、风格档次以及营销策划等才可能有明确的指向。

　　30.下列房地产市场现状特征中，属于增量房市场整体供应研判内容的是(　　)。

　　A.商品房成交量及结构

　　B.商品房成交区域结构

　　C.商品房规划报建面积及结构

　　D.商品房消费者特征

　　答案：C

　　【解析】增量房市场整体供应研判的内容包括：商品房开发投资量及投资结构、商品房施工面积及结构、商品房新开工面积及结构、商品房竣工面积及结构、商品房批准预售面积及结构、商品房规划报建面积及结构、商品房库存面积及结构等的历年数据分析。

　　31.在房地产投资项目的 SWOT 分析中，WO 战略称为(　　)。

　　A.发展型战略

　　B.多元化战略

　　C.扭转型战略

　　D.防御型战略

　　答案：C

　　【解析】在房地产投资项目的 SWOT 分析中，WO 战略又称扭转型战略，是利用外部市场环境机会，改进企业或开发项目内部劣势的战略，是先稳定后发展的战略。当企业或开发项目存在外部市场环境机会，而开发项目当前的状况不是很好时，可采用此战略。例如，有些房地产开发企业在获取具有发展潜力但目前周边配套尚不成熟的土地时，往往会放慢项目的开发节奏和进度以等待市场机会，就是属于采用了 WO 战略。

　　32.下列房地产开发项目产品定位内容中，属于有形产品定位的是(　　)。

　　A.功能组合策划

　　B.户型设计策划

　　C.环境设计策划

　　D.配套设施策划

　　答案：C

　　【解析】房地产有形产品形式多样、种类复杂，有形产品是房地产开发项目给消费者呈现的最直观的形象，对消费者的购买行为有直接的影响，因此，它在产品的定位中有十分重要的意义和作用。房地产有形产品定位主要包括小区规划策划、环境设计策划和建筑设计策划。

　　33.房地产开发项目管理的三个基本目标分别是成本目标、质量目标和(　　)。

　　A.进度目标

　　B.安全目标

　　C.环境目标

　　D.能耗目标

　　答案：A

　　【解析】房地产开发项目管理的目的，是为了满足和超越房地产开发企业对房地产开发项目的要求和期望。因此，任何类型的房地产开发项目都应在保证其质量标准的基础上，在规定的时间内，在批准或确定的费用预算内完成。在众多的管理内容和目标中，成本(投资)、质量(功能)、进度(工期)三个目标构成了房地产开发项目管理的主要目标。

　　34.在商品住宅开发建设过程中，具有独立的设计文件，能够独立施工，但不能独立发挥居住功能的住宅工程项目是(　　)。

　　A.单项工程

　　B.单位工程

　　C.分项工程

　　D.分部工程

　　答案：B

　　【解析】单位工程，是指具有独立的设计文件，能够独立施工，但竣工后不能独立发挥生产能力或使用功能的工程。只有几个有机联系、互为配合的单位工程全部竣工才能供生产或生活使用。如住宅楼作为一个单项工程，通常由房屋建筑、安装工程、装饰装修工程几个单位工程构成。

　　35.下列房地产开发项目工程建设工作中，应首先进行的工作是(　　)。

　　A.工程设计

　　B.工程勘察

　　C.工程施工

　　D.工程验收

　　答案：B

　　【解析】开发项目的建设程序，经过项目可行性研究、项目决策、工程勘察、工程设计、工程施工、工程验收等各个阶段逐步形成的。房地产开发项目工程勘察是根据房地产开发项目工程建设的要求，查明、分析、评价房地产开发建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件，编制开发项目工程勘察文件，为开发项目的工程设计和施工提供科学依据的系列活动。

　　36.在精选房地产开发项目的设计单位时，除针对性地筛选设计单位外，还要特别优选(　　)。

　　A.设计人员的资格

　　B.设计工作周期

　　C.项目设计负责人

　　D.设计图纸的质量

　　答案：C

　　【解析】在选择设计单位过程中，必须根据开发项目的实际情况，有针对性地筛选设计单位，并对设计周期、主要设计人员的资格和素质提出明确的要求，特别是要优选项目设计负责人，保证在组织、技术、管理、经验和资源等方面全方位满足开发项目设计的需要。

　　37.房地产开发项目建设工程竣工验收的组织者是(　　)。

　　A.工程监理单位

　　B.房地产开发企业

　　C.政府质量监督管理部门

　　D.工程施工单位

　　答案：B

　　【解析】房地产开发企业审查竣工报告，并在约定的时间和地点组织勘察、设计、施工、监理和政府质量监督管理部门等进行竣工验收。竣工验收的组织步骤包括：①房地产开发企业主持验收会议;②施工单位介绍施工情况;③监理单位介绍监理情况;④各验收专业组核查质保资料，并现场检查工程质量状况;⑤各验收专业组总结发言，形成竣工验收意见。

　　38.关于房地产开发项目竣工图编制要求的说法，正确的是(　　)。

　　A.施工中发生一般变更的，可用原施工图与设计变更通知单作为竣工图

　　B.施工中发生结构形式、平面布置等重大改变的，可在原施工图上进行必要修改后作为竣工图

　　C.按施工图施工且没有变动的，可在原施工图上加盖“竣工图”标志后作为竣工图

　　D.重新绘制的竣工图，由房地产开发企业在新图上加盖“竣工图”标志后作为竣工图

　　答案：C

　　【解析】房地产开发项目工程竣工图是工程竣工验收后，反映建设工程结果的图样，是进行交工验收、维护改建和扩建的依据，是重要的技术档案。竣工图的编制要求包括：①凡按图竣工没有变动的，由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”标志后，即作为竣工图;②凡在施工过程中，虽有一般性设计变更，但能将原施工图加以修改补充作为竣工图的，可不重新绘制，由施工单位在原施工图(必须是新蓝图)上注明修改的部分，并附以设计变更通知单和施工说明，加盖“竣工图”标志后，作为竣工图;③凡结构形式、施工工艺、平面布置发生改变，项目改变以及有其他重大改变，不宜再在原施工图上修改、补充时，应重新绘制开发项目改变后的竣工图。施工单位负责在新图上加盖“竣工图”标志，并附以有关记录和说明，作为竣工图。

　　39.在房地产开发项目竣工决算的工程造价对比分析中，考核工程造价的依据是(　　)。

　　A.投资估算

　　B.批准的概算

　　C.施工预算

　　D.竣工结算

　　答案：B

　　【解析】工程造价比较分析是竣工决算的内容。批准的概算是考核房地产开发项目工程造价的依据。在分析时，可先对比整个项目的总概算，然后将建筑安装工程费、装饰装修工程费、室外配套工程费、设备工器具费和其他工程费用逐一与竣工决算表中所提供的实际数据和相关资料、实际的工程造价及批准的概算、预算指标进行对比分析，以确定竣工项目总造价是节约还是超支，总结先进经验，找出节约和超支的内容与原因，提出改进措施。

　　40.下列房地产估价原则中，市场价值、投资价值、抵押价值等各种价值、价格评估都应遵循的原则是(　　)。

　　A.独立、客观、公正原则

　　B.价值时点原则

　　C.最高最佳利用原则

　　D.谨慎原则

　　答案：A

　　【解析】评估房地产的市场价值，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则;②合法原则;③价值时点原则;④替代原则;⑤最高最佳利用原则。房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价目的和价值类型，从上述原则中选择适用的估价原则。并可增加其他适用的估价原则。其中，独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

　　41.下列房地产中，适用比较法进行估价的是(　　)。

　　A.普通商品住宅

　　B.写字楼在建工程

　　C.特殊工业厂房

　　D.行政办公楼

　　答案：A

　　【解析】比较法又称市场法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。其适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产的价值。特殊厂房、机场、码头、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等数量很少或很少发生交易的房地产，难以采用比较法估价。在建工程之类可比性很差的房地产，一般也难以采用比较法估价。

　　42.收益法主要根据房地产(　　)来求取房地产的价值。

　　A.过去取得的收益

　　B.当前的实际收益

　　C.当前的客观收益

　　D.预测的未来收益

　　答案：D

　　【解析】收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

　　43.某建筑物的有效年龄为 10 年，经济寿命为 50 年，残值率为 2%，采用直线法折旧时该建筑物的成新率为(　　)。

　　A.20.00%

　　B.79.60%

　　C.80.00%

　　D.80.40%

　　答案：D

　　【解析】直线法折旧下，该建筑物的成新率=[1-(1-R)×t/N]×100%=[1-(1-2%)×10/50]×100%=80.40%。式中，R 为建筑物的净残值率;N 为建筑物的经济寿命;t 为有效年龄。

　　44.在房地产估价的假设开发法中，待开发房地产价值等于(　　)减去开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费。

　　A.开发完成后的房地产价值

　　B.可比实例的成交价格

　　C.潜在毛租金收入

　　D.房地产重新购建价格

　　答案：A

　　【解析】假设开发法又称剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。

　　45.房地产估价的详细测算过程一般可从(　　)中找到。

　　A.致估价委托人函

　　B.注册房地产估价师声明

　　C.估价结果报告

　　D.估价技术报告

　　答案：D

　　【解析】房地产估价报告通常由封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告和附件八大部分组成。其中，估价技术报告一般包括：①估价对象分析(包括最高最佳利用分析);②市场背景分析(即估价对象子市场分析);③估价方法选用分析;④估价的详细测算过程;⑤估价结果及其确定理由。估价技术报告一般应提供给委托人，但因知识产权、商业秘密等也可不提供给委托人。如果不提供给委托人的，应事先在估价委托合同中约定。

　　46.根据市场营销理论，持“推销观念”的房地产开发企业的经营理念是(　　)。

　　A.产品开发不重视消费者需求，但重视向消费者推销产品

　　B.以消费者为中心开发产品，同时重视向消费者推销产品

　　C.不重视消费者感受和需求，依靠提高产品品质销售产品

　　D.根据消费者需求开发产品，靠增加产品数量和推销实现企业利润

　　答案：A

　　【解析】房地产开发经营观念经历了生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念和社会营销观念五个发展阶段。其中，推销观念强调，如果不经过销售努力，人们就不会大量购买;企业努力推销什么房地产产品，人们就会购买什么房地产产品。产品观念和推销观念指导下的房地产开发仍然是根据生产者(开发企业)自身的条件的规划设计和生产房地产产品，本质上还是生产观念，只是增加了竞争的色彩。

　　47.作为市场营销观念的补充和完善，社会营销观念的特点是(　　)。

　　A.企业开发经营产品应把社会和公众利益放在首位

　　B.企业应将消费者视为“社会人”开发经营产品

　　C.企业开发经营产品应重视社会普遍利益而不是特定消费群体的需求

　　D.企业开发经营产品不仅要满足消费者需求，还应符合公众利益

　　答案：D

　　【解析】社会营销观念的理论基础将消费者扩大至相关的社会公众，是市场营销观念的补充和完善，其基本内容是：企业的开发经营活动不仅要满足消费者的需求，还要符合社会和公众的长远利益。有时，除了法律限制，部分顾客的欲望和需要可能与社会道德和其他公众的利益相悖，满足这些顾客的需要就可能违背社会公德，损失其他公众的利益，同时对这些顾客而言也是利少弊多甚至有弊无益，此时，房地产开发企业可能需要放弃部分消费者希望的利益。社会营销观念要求做到企业利润、消费需求和社会利益三方面的统一。

　　48.相对于委托代理销售，房地产开发企业自行销售商品房的主要优点是(　　)。

　　A.能有效降低销售费用占销售收入的比重

　　B.能及时了解客户的需求、购买特点和意见

　　C.能发挥房地产营销方面的专业优势

　　D.能有效加快销售速度，缩短销售周期

　　答案：B

　　【解析】房地产直接销售渠道是指房地产开发企业直接将房地产产品销售给客户，无中间商介入交易过程，又称房地产开发企业自行销售。直接销售渠道的优点包括：①房地产开发企业控制了房地产开发经营全过程，可避免某些房地产经纪机构介入可能造成的短期行为，如将好卖的商品房销售出去，而相对难卖的商品房积压。②产销直接见面便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，从而可较快地调整营销策略。③可有效地控制销售节奏和销售价格。销售节奏和销售价格的控制直接影响房地产开发项目销售现金流量和企业目标利润的实现，销售渠道越短，房地产开发企业对这两个环节的控制就越容易，直接销售渠道可使销售节奏有条不紊地进行。

　　49.房地产开发企业采用理解值定价法对商品房定价时，关键是要把握(　　)对商品房价值的估计。

　　A.开发企业预算人员

　　B.开发企业营销人员

　　C.房地产估价人员

　　D.目标消费群体

　　答案：D

　　【解析】需求导向定价法又称理解值定价法，是以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。需求导向定价法的关键是准确地掌握消费者对商品价值的认知程度。对自身产品价值估计过高的企业，会令他们的产品定价过高;而对自身产品的消费者认识价值估计过低的企业，则定价可能低于他们能够达到的价值。

　　50.房地产开发企业选择广告媒体应考虑的首要因素是(　　)。

　　A.媒体级别的高低和影响范围的广泛性

　　B.媒体影响和覆盖区域与目标市场的一致性

　　C.媒体影响和覆盖区域与项目所在地的一致性

　　D.媒体覆盖范围与媒体收费比值的合理性

　　答案：B

　　【解析】房地产广告具有较强的区域性和针对性、独特性、较大的信息量、一定的时效性等特点。其中，较强的区域性和针对性具体是指房地产位置固定，仅仅依靠楼盘现场的广告是不够的，需要媒体广泛传播才能达到促销的效果，但也不是广告范围越广越好。正是由于房地产的位置固定、不同项目的差异性，使房地产销售具有明显的区域性和目标市场，所以在房地产广告促销期，尤其是广告媒体的选择中，应有针对性地选择媒体，使其影响和覆盖区域与目标市场相一致。

　　51.房地产开发企业一般采用(　　)确定其销售队伍规模。

　　A.成本法

　　B.工作量法

　　C.专家估计法

　　D.目标利润法

　　答案：B

　　【解析】确定销售队伍规模经常采用的是工作量法，具体步骤为：①确定企业的年开发量;②确定单位产品需要对客户进行访问的次数;③确定总的需要访问次数;④确定每个销售人员可以进行访问的次数;⑤根据年总访问次数和每个销售人员的年访问次数确定销售人员数量。

　　52.根据《物权法》，建筑区划内不能直接界定为业主共有部分的是(　　)。

　　A.电梯间

　　B.通道和楼梯

　　C.消防设施

　　D.车库和车位

　　答案：D

　　【解析】共有部分是指专有部分以外的其他建筑部分以及不属于专有部分而用以共同所有、共同使用以及共同管理的附属建筑物。除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内共有部分包括：①建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;②其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

　　53.下列业主行为中，属于损害他人合法权益的是(　　)。

　　A.进行房屋二次装修

　　B.饲养了一只猫

　　C.在公共通道摆放私家物品

　　D.封闭了阳台

　　答案：C

　　【解析】公共通道属于共有部分。单个业主或者部分业主对共有部分的利用，必须在合理使用的范围内。建设单位、物业服务企业、业主和使用人等侵害业主共有权的主要方式包括：①擅自占用共有部分;②擅自处分共有部分;③擅自改变共有部分使用功能;④擅自利用共有部分进行经营性活动。C 项，在公共通道摆放私家物品属于擅自占用共有部分，损害了他人合法权益。

　　54.业主王某在某小区购买了四套住宅，其中两套自住，一套给父母居住，一套给儿子居住。业主大会中王某拥有的业主投票权数是(　　)票。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　答案：A

　　【解析】业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：①业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。②总人数按照前项的统计总和计算。上述专有部分是指构造和使用上具有独立性、能够区分为所有权标的的部分。一般而言，专有部分必须是一套自身封闭的住宅，权利人对专有部分享有单独的所有权。应当认定为专有部分的情况有：①具有构造上的独立性，能够明确区分;②具有使用上的独立性，可以排他使用;③能够登记成为特定业主所有权的客体。因此，业主大会中王某拥有的业主投票权数是 1 票。

　　55.物业建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同的法理依据是(　　)。

　　A.建设单位的永久物权

　　B.物业销售合同的授权

　　C.建设单位的初始物权

　　D.建设单位的共有物权

　　答案：C

　　【解析】在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同具有的特点包括：①由建设单位和物业服务企业签订。因为房屋出售前物业的产权属开发企业，所以合同中的甲方是建设单位，乙方是其通过招投标选聘的物业服务企业。②过渡性。前期物业服务合同的期限存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡时间内，一旦业主大会成立并选聘了物业服务企业，前期物业管理即告结束，前期物业服务合同也相应终止。③附终止条件的合同。虽然前期物业服务合同的期限未满，但业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。④前期物业服务合同必须以书面方式签订，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。

　　56.物业服务收费实行政府指导价的，具体的收费标准由(　　)确定。

　　A.房地产行政主管部门

　　B.价格行政主管部门

　　C.业主和物业服务企业

　　D.业主大会和业主委员会

　　答案：C

　　【解析】物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　57.把房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款等，是根据(　　)划分的。

　　A.贷款对象及用途

　　B.贷款保证方式

　　C.贷款期限长短

　　D.贷款利率是否变化

　　答案：A

　　【解析】房地产贷款可根据不同的需要，从不同的角度进行分类：①按贷款对象及用途进行分类，可将房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款;②按贷款担保条件或还款保证方式进行分类，可将房地产贷款分为信用贷款和担保贷款;③按贷款利率是否调整进行分类，可将房地产贷款分为固定利率贷款和浮动利率贷款;④按贷款期限长短进行分类，可将房地产贷款分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。

　　58.房地产保险的目的是(　　)。

　　A.提高房地产使用寿命

　　B.减少房地产发生灾害的频率

　　C.降低房地产运营费用

　　D.补偿灾害造成的房地产损失

　　答案：D

　　【解析】房地产保险是整个社会保险体系中不可缺少的一个重要组成部分。房地产保险通过对房地产领域因自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付，对房地产业的发展起到积极的保障作用。

　　59.下列影响房地产抵押贷款的活动中，会增加房地产抵押贷款风险的是(　　)。

　　A.低估抵押房地产价值

　　B.提高房地产抵押率

　　C.办理房地产抵押登记

　　D.监测抵押房地产价格变化

　　答案：B

　　【解析】AB 两项，为防范房地产抵押贷款风险，金融机构应将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放货款的基本前提条件。认真审核其基本信息、财务状况、信用程度、诚信状况;应加强对拟抵押房地产的审查和评估，根据其价值、使用年限、变现能力等，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率。低估抵押房地产价值会降低抵押贷款风险，而提高房地产抵押率则会增大风险。C 项，抵押登记后抵押权可以得到有效保障，因此以房地产为抵押物的贷款，对贷款人来讲，具有较高的安全性。D 项，当房地产市场萧条，抵押房地产价格就会下跌。另外，尽管抵押人未经抵押权人同意不得擅自改变房屋结构，但因抵押权人不可能对抵押房屋使用情况进行全面有效的监督，如果抵押物被人为损坏，其价格也会下跌。如果下跌后房地产的价值不足以清偿剩余贷款的本利和，银行就有可能遭受损失。监测抵押房地产价格变化能有效降低房地产抵押贷款的风险。

　　60.分期偿还的贷款在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额，称为(　　)。

　　A.贷款金额

　　B.贷款额度

　　C.分期还款额

　　D.贷款余额

　　答案：D

　　【解析】A 项，贷款金额，是指借款人向贷款人借款的数额。需要借款的数额通常为所购住房总价减去首付款后的余额。B 项，贷款额度，又称贷款限额，贷款人一般会用不同的指标对借款人的贷款金额做出限制性规定。C 项，分期还款额，是指在分期偿还的贷款中借款人每期应偿还贷款的数额。D 项，贷款余额，是指分期偿还的贷款在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。