【例题】(2012年真题)同一个房地产投资项目由不同的投资者经营，其经济效益往往不同。这体现了房地产投资具有(　)的特点。

　　A.投资品种多样性

　　B.投资价值附加性

　　C.投资区域差异性

　　D.投资收益个别性

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查房地产投资的特点。投资收益的个别性：在一定时期内，房地产投资收益既有在客观因素影响下的客观收益，又有在主观因素影响下的实际收益。在同一区域范围内同类型的房地产投资，因投资者不同，实际投资收益有所不同。即使是同一个房地产投资项目，也会因投资者不同而导致其实际收益的不同。

　　【例题】(2013年真题)从房地产开发企业的角度看，房地产开发投资产生资金时间价值的原因有(　)。

　　A.投资收益

　　B.通货膨胀

　　C.时间风险

　　D.市场竞争

　　E.企业品牌

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查资金时间价值的产生原因。从投资者的角度看，主要是基于以下方面：

　　①投资收益率;

　　②通货膨胀率;

　　③时间风险因素。

　　【例题】(2016年真题)用期末惯例法计算现金流量时，如果现金流入或现金流出不是发生在计息期的期初或期末，通常是将其代数和看成是在(　)发生。

　　A.本计息期初

　　B.上一计息期末

　　C.本计息期末

　　D.下一计息期末

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查现金流量图。如果现金流入或现金流出不是发生在计息期的期初或期末，而是发生在计息期的期间，为了简化计算，通常是将其代数和看成是在计息期末发生，这种处理方法称为期末惯例法。

　　【例题】某设备估计尚可使用5年，为此准备5年后进行设备更新，所需资金估计为30万元，若存款利率为5%，从现在开始每期末均等地存款，则应存款(　)万元。已知(A/F，5%，5)=0.18097。

　　A.6.426

　　B.5.429

　　C.4.846

　　D.5.868

　　『正确答案』B

　　『答案解析』F～A

　　A=F(A/F，i，n)

　　=30×(A/F，5%，5)

　　=30×0.18097

　　=5.429

　　【例题】(2016年真题)某家庭预计在今后10年内的月收入为12000元，如果其中的30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为6%，年存款利率为2%，年通货膨胀率为3%，该家庭有偿还能力的10年期按月等额还款的最大抵押贷款申请额是(　)万元。

　　A.32.43

　　B.37.28

　　C.39.12

　　D.40.75

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查等额分付现值公式。

　　【例题】(2017年真题)等额分付资本回收系数记为(　)。

　　A.(F/A，i，n)

　　B.(A/F，i，n)

　　C.(P/A，i，n)

　　D.(A/P，i，n)

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查等额分付类型的等值计算。等额分付资本回收系数记为(A/P，i，n)。

　　【例题】某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年末的租金是(　)元。

　　A.14945

　　B.15841

　　C.26764

　　D.28370

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查特殊变额分付类型的等值计算。

　　【例题】(2017年真题)房地产开发项目的开发费用包括(　)。

　　A.管理费用

　　B.材料费用

　　C.销售费用

　　D.财务费用

　　E.人工费用

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查出售型房地产开发投资项目的现金流量。出售型房地产开发投资项目的现金流出中，开发费用包括：管理费用、销售费用、财务费用。

　　【例题】(2017年真题)在房地产置业投资的现金流出中，投资人的抵押贷款偿还表现为在还款期内每期的(　)。

　　A.贷款金额

　　B.计息金额

　　C.还本付息额

　　D.贷款余额

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查房地产置业投资项目的现金流量。在房地产置业投资的现金流出中，投资人从金融机构取得的抵押贷款部分表现为在还款期内每期的还本付息额。

　　【例题】(2017年真题)下列房地产投资项目财务报表中，没有“还本付息”栏目的是(　)。

　　A.项目投资现金流量表

　　B.项目资本金现金流量表

　　C.投资各方现金流量表

　　D.财务计划现金流量表

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查房地产投资项目的财务报表。项目投资现金流量表是以全部投资作为计算基础，或者说不分投资资金来源，由于把所有的投资看成是自有资金，所以表中没有“还本付息”一栏。

　　【例题】下列房地产投资项目的财务报表中，用于考查房地产项目全部投资盈利能力的是(　)。

　　A.项目投资现金流量表

　　B.项目资本金现金流量表

　　C.项目投资各方现金流量表

　　D.项目财务计划现金流量表

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查现金流量表的类型。项目投资现金流量表编制的目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同基础。

　　【例题】出售型房地产开发项目的计算期是自项目建设开始至(　)止的时间。

　　A.项目竣工验收

　　B.项目经济寿命结束

　　C.房地产产品全部售完

　　D.业主全部入住

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查出售型房地产开发项目的现金流量。出售型房地产开发项目的计算期是自项目建设开始至房地产产品全部售完为止的时间。

　　【例题】(2016年真题)房地产投资项目的利润与利润分配表主要用于计算投资项目的(　)。

　　A.动态盈利性指标

　　B.动态清偿性指标

　　C.静态盈利性指标

　　D.静态清偿性指标

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查利润与利润分配表。利润与利润分配表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表，主要用于计算静态盈利性指标。

　　【例题】(2016年真题)下列房地产投资项目经济评价指标中，属于清偿能力指标的有(　)。

　　A.投资回收期

　　B.投资收益率

　　C.财务内部收益率

　　D.利息备付率

　　E.偿债备付率

　　『正确答案』DE

　　『答案解析』本题考查清偿能力指标。房地产投资项目的清偿能力指标主要有借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、财务比率。

　　【例题】下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有(　)。

　　A.投资回收期

　　B.借款偿还期

　　C.利息备付率

　　D.财务净现值

　　E.资产负债率

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』本题考查盈利性指标。BCE是清偿能力指标。

　　【例题】(2017年真题)财务内部收益率是项目在整个计算期内，使项目财务净现值(　)时的折现率。

　　A.等于目标利润

　　B.等于零

　　C.大于零

　　D.等于目标收益

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查财务内部收益率。财务内部收益率是指项目在整个计算期内，使各计算时点净现金流量值累计等于零时的折现率，也就是说，在这个折现率时，项目在计算期内的现金流入的现值和等于其现金流出的现值和。

　　【例题】衡量房地产项目投资所能支付的最高贷款利率的财务指标是(　)。

　　A.资本金收益率

　　B.成本利润率

　　C.总投资收益率

　　D.财务内部收益率

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查财务内部收益率的概念。财务内部收益率是项目投资所能支付的最高贷款利率。

　　【例题】某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元;当i2=15%时，净现值为﹣200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为(　)。

　　A.13.2%

　　B.14.31%

　　C.14.69%

　　D.14.80%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』插值法计算内部收益率。

　　【例题】房地产投资项目的投资回收期为自投资起始点起至(　)等于零止的年数。

　　A.净现金流量

　　B.累计净现金流量

　　C.现金流入减去现金流出

　　D.累计净现值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查投资回收期的相关内容。对房地产投资项目来说，动态投资回收期就是自投资起始点算起，净现金流量折现值的累计值等于零或出现正值的年份。