(来学网)2023年11月甲房地产开发公司对其开发的位于乙县的F房地产项目进行土地增值税清算。该项目总建筑面积20000平方米,其中可售建筑面积18000平方米,不可售建筑面积2000平方米(产权属于全体业主所有的公共配套设施)。相关资料如下:
(1)2016年1月,公司经“招拍挂”以10000万元取得一处占地面积为20000平方米的土地使用权,并缴纳了契税。
(2)自2016年3月起,公司对受让土地进行F项目开发建设。发生开发成本25000万元(其中包括装修费用4000万元),根据合同约定,扣留建筑安装施工企业1000万元作为开发项目的质量保证金,建筑施工企业就全部工程款向该房地产开发公司开具了增值税发票;财务费用中与该项目相关的利息支出为3000万元,但不能提供金融机构的贷款证明。
(3)截至清算前,可售建筑面积中已出售16560平方米,取得含税销售收入80000万元。公司对该项目选择简易计税方法计征增值税。
(其他相关资料:当地适用的契税税率为3%,省级政府规定房地产开发费用的扣除比例为10%,地方教育附加允许扣除,不考虑印花税,F项目清算前已预缴土地增值税2000万元)
要求:根据上述资料,回答下列问题。
  1. 计算F项目土地增值税时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为()万元。
    A.
    (来学网)9200
    B.
    (来学网)10300
    C.
    (来学网)9000
    D.
    (来学网)9476
  2. F项目应缴纳的增值税额为()万元。
    A.
    (来学网)3809.52
    B.
    (来学网)40000
    C.
    (来学网)2857.14
    D.
    (来学网)3504.76
  3. 计算F项目土地增值税时允许扣除的房地产开发费用的金额为()万元。
    A.
    (来学网)3530
    B.
    (来学网)3247.6
    C.
    (来学网)3130
    D.
    (来学网)2879.6
  4. 计算F项目土地增值税时允许扣除的项目金额合计为()万元。
    A.
    (来学网)42675.94
    B.
    (来学网)42599.75
    C.
    (来学网)42699.57
    D.
    (来学网)42307.94
  5. F项目清算后应补缴土地增值税为()万元。
    A.
    (来学网)9306.3
    B.
    (来学网)11306.3
    C.
    (来学网)9945.06
    D.
    (来学网)9961.32
  6. 下列关于甲房地产开发公司土地增值税的处理中,表述正确的有()。
    A.
    (来学网)甲公司的利息支出3000万元不能据实作为房地产开发费用扣除
    B.
    (来学网)甲公司发生的装修费用可计入房地产开发成本扣除
    C.
    (来学网)甲公司扣留的质量保证金,按发票所载金额予以扣除
    D.
    (来学网)清算补缴土地增值税的,应加收滞纳金
    E.
    (来学网)如甲公司该项目均为普通标准住宅,且增值额未超过扣除项目金额20%,则无须缴纳土地增值税
正确答案:
(1)D
(2)A
(3)B
(4)B
(5)A
(6)ABCE
答案解析:
(1)该项目的清算比例=已转让的房地产建筑面积÷整个项目可售建筑面积×100%=16560÷18000×100%=92%。取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。该公司清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=(10000+10000×3%)×92%=9476(万元)。(2)应缴纳的增值税额=80000÷(1+5%)×5%=3809.52(万元)。房开企业采用简易计税方法计算增值税时,不能扣减土地价款。(3)在计算可以扣除的房地产开发成本时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质量保证金不得计算扣除。房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。允许扣除的开发成本=25000×92%=23000(万元),房地产开发费用=(9476+23000)×10%=3247.6(万元)。(4)允许扣除项目金额的合计数=9476+23000+3247.6+3809.52×(5%+3%+2%)+(9476+23000)×20%=42599.75(万元)。(5)不含增值税收入=80000-3809.52=76190.48(万元),增值额=76190.48-42599.75=33590.73(万元),增值率=33590.73÷42599.75×100%=78.85%,适用税率40%,速算扣除系数5%。F项目清算后应补缴土地增值税=33590.73×40%-42599.75×5%-2000=9306.3(万元)。(6)选项D:在规定的期限内清算补缴土地增值税的,无须加收滞纳金。
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