出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素确定扣除项目，再根据土地增值税的计算方法计算应纳税额；其中评估价格=重置成本价×成新度折扣率。本题办公楼的成新度折扣率为40%，即4成新，其评估价格=800×40%=320（万元）。不含增值税的转让收入=420-20=400（万元），扣除项目金额合计=320+2.61=32.61（万元），土地增值额=400-322.61=77.39（万元），增值额与扣除项目金额的比率77.39/32.61=23.99%，该企业转让办公楼应纳土地增值税=77.39×30%=23.22（万元）。